Российскую экономику лихорадит, эксперты наперебой предрекают спад в самых разных отраслях. Строительный сектор — не исключение. Еще свежи воспоминания о том, как в результате кризиса 2008 года цены на жилье в России в среднем рухнули более чем на треть. Стоит ли ожидать повторения этой ситуации в 2015 году?
Нынешней осенью упавший рубль оживил российский рынок недвижимости. В том числе и потому, что покупатели спешили взять ипотеку до 5 ноября — с этого дня Банк России повысил ключевую ставку на 1,5 процентного пункта до 9,5%.
Как сообщил пресс-секретарь ВТБ24 по Северо-Западному федеральному округу Иван Макаров, по итогам 9 месяцев 2014 года филиал выдал 9 тыс. 862 ипотечных кредита на общую сумму 23,21 млрд руб., что на 63% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом средняя сумма ипотечного займа увеличилась с начала года на 19%: сейчас она составляет около 2,5 млн руб., тогда как в прошлом году не превышала 2,1 млн. Что касается процентных ставок, то, по прогнозу Макарова, до лета следующего года возможно их повышение на 0,5%.
Начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка Константин Мурашкин отметил, что с июля по октябрь количество заявок на ипотеку ежемесячно увеличивается на 15-20%. И добавил, что в целом по рынку можно ожидать роста ипотечных ставок на 0,5-1,5% — принимая во внимание давление геополитического фактора, а также меры Центробанка, направленные на сжатие рублевой ликвидности.
Наибольший рост спроса в Петербурге сейчас наблюдается на строящуюся недвижимость, поскольку при ее покупке предусмотрена рассрочка платежа. По мнению директора департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость» Василия Погораздова, дальнейшие темпы и объемы приобретения квартир будут зависеть от финансово-политической ситуации в стране. Эксперт прогнозирует, что в следующем году снижение цен на новостройки маловероятно, потому что застройщиков обязали страховать свои объекты до начала продаж, а это определенные временные и финансовые затраты.
Спрос на строящееся жилье фиксирует и «ЛенСпецСму». При этом, как отметила директор по продажам ГК «Эталон» (бренд ЛенСпецСМУ в Петербурге) Ирина Онищенко, повышение цен связано не с ростом курса валют, а исключительно с готовностью объектов: чем она выше, тем дороже квартира.
Единого мнения по поводу того, вырастут или упадут цены на недвижимость в ближайшем будущем, нет. Некоторые аналитики предполагают, что квартиры в Москве могут за год подешеветь на 15%. Это может быть связано как с изменением расчета ставки налога на имущество физических лиц (в том числе на недвижимость), так и с тем, что в декабре 2014 года сокращается число административных барьеров, из-за которых стадия согласования каждого строительного проекта растягивается на годы. Однако генеральный директор ООО «Акрополь СПб» РК «БагИра» Геннадий Багрянцев считает эти причины второстепенными. По его мнению, главный фактор — снижение покупательской способности или, иначе говоря, отсутствие «свободных» денег у населения.
Повышение налогов в первую очередь коснется клиентов, которые инвестируют в недвижимость ради получения прибыли. А это 70-80% от общего количества покупателей квадратных метров как в новостройках, так и на вторичном рынке. Если налог будет больше или равен прибыли от сдачи жилья в аренду, то спрос на недвижимость значительно снизится, отмечает Багрянцев. Цены же на «вторичку», по его оценке, практически не меняются. С учетом того, что рынок уже сегодня перенасыщен предложениями, дополнительный ввод объектов еще больше увеличит конкуренцию продавцов — следовательно, покупатель сможет активнее влиять на цену, что должно привести к ее снижению.
Пока же на петербургском вторичном рынке жилья продавцы снимают квартиры с продажи, а покупатели стараются вложить все имеющиеся средства в недвижимость. Не стоит забывать и о субсидиях, срок которых заканчивается в этом году, — эти средства тоже нужно успеть реализовать, напоминают эксперты. И проводят цифры: цена «квадрата» на вторичном рынке Санкт-Петербурга с января 2014 выросла на 9,2% и превысила 100 тыс. руб.
По информации генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, самой популярной остается категория «новая вторичка» — сданные и заселенные новостройки. Наибольшая цена «квадрата» в таких однокомнатных квартирах — в Московском районе Санкт-Петербурга: в ноябре она достигла 147 тыс. руб. Минимальная стоимость квадратного метра — в двухкомнатных хрущевках: 71 тыс. руб.
Директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова считает, что на первичном рынке цены, скорее всего, останутся на текущем уровне. «Однако не исключаю того варианта, что в связи с обострением конкуренции и нестабильным уровнем спроса может произойти небольшое снижение цен в 2015 году», — отмечает эксперт.
Большинство аналитиков Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга склоняются к тому, что с 2015-го до 2018/19 года стоимость жилья расти не будет. А в некоторых регионах страны цены могут и вовсе упасть на 25%. Тем не менее, эксперты строительной отрасли советуют: если есть возможность, жилье надо брать сегодня. Ибо недвижимость по-прежнему считается самым надежным активом.
А вот специалисты по инвестициям торопиться не рекомендуют. «Инфляция играет весомую роль в формировании спроса и предложения на рынке недвижимости. Растут цены на товары розничного потребления, уровень зарплат остается прежним, то есть теперь человек может позволить себе меньше, чем полгода назад на те же деньги. Растущая инфляция раздражает и вынуждает покупателей откладывать крупные приобретения «до лучших времен» – все-таки у россиян прекрасная историческая память», — отмечает старший аналитик компании «Альпари» Анна Бодрова. По ее данным, сейчас спрос на рынке жилья прогнозируемо сокращается. «Своеобразный индикатор – сентябрьский спрос на рынке Москвы. В начале осени он традиционно растет, но в этом году всплеска активности не было. Примерно то же самое наблюдается в ключевых регионах», — констатирует аналитик.
По ее прогнозу, в перспективе ближайших 4-6 месяцев может расти предложение в сегменте недвижимости: налоговое бремя на квартиры и дома станет более выраженным, кто-то будет стараться избавиться от лишних расходов и перебраться в более доступное жилье. Одновременно, цены будут падать. «Здесь свою роль сыграет и обычная зимняя «спячка». В жилом секторе провал цен к марту-апрелю может составить до 10%», — считает Бодрова.
«Покупать квартиру будет интересно на максимальной просадке стоимости квадратного метра. По срокам – февраль-март. Если цены на квадратный метр и начнут расти, то это случится не ранее лета 2015 года», — прогнозирует эксперт.
Нелли Лифинцева
Источник: rosbalt.ru