фото: Денис Трудников
Топтание на месте
Объем предложения квартир на вторичном рынке Москвы в мае увеличился на 4,8% и составил 41,3 тыс. квартир. Доля нового предложения (впервые выставленного на продажу в отчетном месяце) выросла до 21,5%. Несмотря на приток, средний уровень цен на готовые квартиры топчется на месте уже несколько месяцев. Причем как в рублевом, так и в долларовом выражении.
По данным АЦ ИРН, по итогам мая средняя стоимость столичного квадратного метра в рублях не изменилась и продолжает оставаться в диапазоне 167–168 тыс. рублей. При этом жилье в типовых панельных домах, на которое приходится значительная доля предложения на рынке, подешевело. Рынок вышел «в ноль» благодаря небольшому росту цен в самом дорогом и самом дешевом сегментах (элитный монолит и пятиэтажки).
Собственники дорогих квартир в современных монолитно-кирпичных домах, видимо, понадеялись на укрепление рубля и некоторую стабилизацию экономики, а владельцы хрущевок — на интерес покупателей после разрекламированной программы реновации. Но совершить сделки по завышенным ценам сегодня вряд ли получится. Ни демократичные пятиэтажки, ни дорогие кварталы под охраной популярностью не пользуются. На первичном рынке без проблем можно найти более интересные варианты. И более интересные ценники.
«Уровень спроса на вторичное жилье не внушает оптимизма — с января по май количество переходов прав продолжает снижаться относительно прошлого года. Примерно каждый четвертый потенциальный клиент на «первичке» отказывается от сделки именно из-за проблем с реализацией находящегося в собственности жилья. Поэтому, если бы не глубокий кризис на вторичном рынке, реальное число заключенных ДДУ было бы как минимум сопоставимо с апрелем», — отметила гендиректор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова.
В мае средние цены на «однушки» уменьшилась до 5,6 млн руб. (на 7% к апрелю), а наиболее ходовые типы квартир — «двушки» — увеличились до 8,5 млн руб. (на 2,7% к апрелю), сообщили в ГК «Миэль». Заявленная стоимость трехкомнатных квартир не изменилась и составила 12,9 млн рублей.
Что касается изменения цен в разрезе географии, то они не демонстрируют какого-либо внятного тренда. По итогам мая сильнее всего опустили цены владельцы квартир в ВАО (-1,6%), НАО (-1,6%) и ТАО (-2,2%). На западе, напротив, средняя удельная цена предложения увеличилась на 1,9% по итогам месяца, фактически вернувшись на уровень декабря 2016 года. Квартиры в престижном ЗАО подорожали за счет увеличения доли монолитных и монолитно-кирпичных домов в структуре предложения, а также за счет вымывания наиболее ликвидных предложений в панельных домах улучшенной планировки.
Игра на понижение
Сегодня главный фактор успешной продажи квартиры на вторичном рынке — приличный дисконт. И в дорогом сегменте скидки выше, чем в массовом. Около 87% вторичных квартир в Москве в мае были проданы со скидкой, а средний размер скидки составил 9,4%, сообщил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. По его словам, в настоящее время средняя цена предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы (сегменты «эконом», «комфорт» и «премиум») составляет 10,1 млн рублей. При этом средний чек сделки — 7,55 млн рублей. Таким образом, согласно усредненным показателям, заявленные продавцами цены превышают фактические на 25,2%. В отдельных случаях разница может быть еще более значительной.
Как считают специалисты, не более четверти собственников выставляют на продажу свои объекты по рыночной цене или с небольшим превышением. «Все больше владельцев недвижимости выходят на рынок с пониманием, что им придется биться за самое дешевое место. Из десяти квартир сегодня продаются две, и те, кто заинтересован в сделке в обозримые сроки и не имеет возможности тратить годы на пестование своих надежд об изменении рыночной конъюнктуры, ведут себя предельно рационально и грамотно. Они реально оценивают текущую ситуацию и среднесрочные перспективы рынка и готовы идти на разумные уступки по цене во избежание еще больших потерь», — говорит Сергей Шлома.
По мнению экспертов, до конца летнего периода отпусков на вторичном рынке Москвы не стоит ожидать серьезных изменений ценовой политики. Рынок недвижимости сейчас переживает достаточно напряженное время, когда цены на жилье продолжают снижаться, а количество предложений только растет. Осенью, с началом нового делового сезона, на затоваренном первичном рынке возможна новая волна снижения цен. Демпинг рикошетом ударит по интересам собственников готовых квартир: их активы станут дешевле.