фото: Михаил Ковалев
Вторая волна
В начале этого года жилье в панельных пятиэтажках считалось самым незавидным вариантом на рынке столичного жилья. Дома с физически изношенными коммуникациями и морально устаревшими планировками продавались дешевле других объектов, но далеко не по бросовым ценам. Хрущевки интересовали в основном покупателей с самым низким бюджетом.
Все изменилось в конце февраля, когда Президент РФ Владимир Путин на встрече с московским мэром Сергеем Собяниным дал добро на снос всех пятиэтажек в столице. В районах столицы в ходе второго этапа программы сноса пятиэтажных домов могут демонтировать до 90% всех хрущоб. Всего в новую программу войдет порядка 8 тыс. домов, это около 25 млн кв. м.
В начале марта воодушевленные громкими заявлениями градоначальника продавцы начали повышать цены на 5–10%. Зачастую необоснованно. Но ажиотаж быстро угас. Покупатели не спешили. Их можно было понять: инвестиционная перспектива таких квартир была не ясна, а за сопоставимые суммы можно купить качественное жилье в новостройках.
Самое дешевое жилье продается в панельных домах. Его, по мнению риелторов, больше всего в Кузьминках, Капотне, Царицыне, Зюзине и Северном Измайлове. На втором месте по стоимости и качественным характеристикам — блочные дома. Их больше всего в Зюзине, Бескудникове, Марьиной Роще, Останкине и Капотне. Кирпичные пятиэтажки считаются самыми качественными объектами периода индустриального домостроения. Больше всего таких квартир продается в Силине, Марфине, Нижегородском, Измайлове и Южном Тушине.
По географическом признаку наиболее бюджетные предложения, по данным ЦИАН, сосредоточены на востоке и юго-востоке столицы — около 120 000 за 1 кв. м. Столько, например, попросят, за «квадрат» хрущевки в Печатниках, а в Капотне и того меньше — 117 000 руб. Самые дорогие пятиэтажки расположены на Арбате, где за «квадрат» в хрущевке владельцы хотят получить на руки более 440 000 руб. Как сообщила управляющий партнер «Миэль — сеть офисов недвижимости» Марина Толстик, средняя стоимость 1 кв. м в панельных московских пятиэтажках — 155 210 руб., в кирпичных — 181 480 руб. Для сравнения, за один «квадрат» на вторичном рынке столицы просят в среднем 209 200 руб. «Московские хрущевки стремительно теряют в цене. Уже сейчас разница между квартирами в пятиэтажках и в панельных высотках составляет 12%», — заметил директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Аргументы «за»
В апреле хрущевки не утратили свою привлекательность. Они по-прежнему популярны среди покупателей. По оценке управляющего партнера компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, доля пятиэтажек на вторичном рынке Москвы и Новой Москвы составляет примерно 10%, это 18 000–20 000 квартир.
Ведь владение квартирой в пятиэтажке по-прежнему дает перспективу на улучшение жилищных условий. Один из основных плюсов — обжитая локация. Рассматривая предложения на рынке жилья Московского региона, покупатель быстро приходит к выводу о том, что в хорошо обжитых районах столицы в пределах МКАД доступных вариантов качественного и современного жилья немного. В связи с этим многие предпочитают новое (или относительно новое) жилье в Подмосковье, Новой Москве или столичных районах за МКАД, не желая вселяться в некомфортные «панельки» только ради удачной локации в Москве.
Напомним, согласно программе реновации кварталов пятиэтажной застройки, расселение жильцов хрущевок пройдет либо в их районе, либо в соседнем, но в границах округа. Исключение сделано только для Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов — их обитатели могут получить новое жилье в любом районе. То есть, приобретя хрущевку в желаемой локации столицы сейчас, в перспективе покупатель получит там же новое жилье.
Еще одна выгода — капитализация инвестиций. Цены на вторичном рынке жилья столицы непрерывно снижаются уже три года подряд. Стоимость «квадрата» в новостройках стагнирует, переживая то скачки, то падения. В таких условиях жилье становится преимущественно сберегательной инвестицией. Тем не менее, как ни парадоксально, но вложения в наименее ликвидный объект рынка — панельную хрущевку — в рамках программы расселения могут принести доход.
В пояснительной записке к законопроекту о реновации, принятому в первом чтении Госдумой в конце прошлой недели, подчеркивается, что увеличение стоимости предоставляемых новых квартир по сравнению с освобождаемыми объектами может составить до 35%. По данным экспертов, в наименее ликвидных локациях разница в цене «квадрата» новостройки и хрущевки может достигать 50%. Это значит, что квартиру в новостройке в случае необходимости можно будет перепродать с выгодой, причем довольно быстро, ведь далеко не во всех столичных районах старой застройки большой выбор новостроек.
Солидный бонус покупатели жилья в сносимых пятиэтажках также получат в виде «лишних» метров. Не секрет, что одна из главных отрицательных характеристик хрущевки — теснота, причем не только жилых помещений, но и кухонь, коридоров, балконов, а также мест общего пользования. В современных новостройках эти проблемы решены, в том числе благодаря внедрению евроформата (объединенные гостиные и кухни). Однако наиболее доступные лоты на первичном рынке далеко не всегда превышают площадь в 40 кв. м.
Как показала практика предыдущей программы расселения хрущевок, собственники получали более просторные квартиры, несмотря на соблюдение правила равнозначности площади и количества комнат. Как правило, новые квартиры превышали старые на 5–10 кв. м. В рамках нынешней программы дополнительные «квадраты» жители получат безвозмездно, что добавит новому жилью не только удобства, но и стоимости.
Кроме этого, покупатели хрущевок сэкономят на полной отделке жилья. По словам Марии Литинецкой, до 86% квартир, представленных на первичном рынке массового сегмента (а это самые доступные по цене предложения жилья в столице), сдаются в эксплуатацию без отделки. Это означает, что с приобретением квартиры расходы покупателя не прекращаются: на ремонт стандартной «однушки» (до 45 кв. м.) уходит от 700 тыс. до 1,2 млн рублей. Косметическое состояние объектов на вторичном рынке вовсе оставляет желать лучшего.
В рамках текущей программы реновации новостройки для переселенцев будут сдаваться с полной отделкой. Более того, при желании собственники смогут организовать перепланировку, как отмечается в пояснительной записке к законопроекту.
Аргументы «против»
Известно, что помимо выгод любая сделка несет и риски. И покупка жилья в сносимой пятиэтажке не является исключением из этого правила. Главный риск на сегодня — это отсутствие четких и понятных правил переселения. Неизвестно, какие альтернативы будут предлагаться, в какой именно локации, можно ли будет от них отказаться. Одобренный в первом чтении Госдумой законопроект пока не содержит ответов на эти вопросы.
Больше всего рискуют жители и покупатели хрущевок тех округов Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). У них появляется теоретическая вероятность лишиться жилья, к примеру, в тихом Вишняковском переулке (Замоскворечье) и переселиться в новостройку в не столь удачном Басманном районе недалеко от ст. м. «Электрозаводская». Учитывая обилие старых производственных площадок под строительство в данном районе, отмечает Литинецкая, именно здесь могут появиться новостройки для переселенцев.
Схожие риски возникают у владельцев неоднородных масштабных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Скажем, жителей пятиэтажек в Царицыне могут переселить в прилегающее Чертаново, а обитателей Южного Тушина — в Митино (за МКАД).
Во-вторых, аппетиты инвесторов сдерживают возможный проигрыш в цене: стоимость альтернативной новостройки из-за неудачного расположения может оказаться меньше, чем во вторичных хрущевках в более ликвидном районе. Например, в Кузьминках средняя стоимость квадратного метра в хрущевках составляет порядка 145 тыс. рублей. В соседнем Люблине, куда могут переселить жителей пятиэтажек из Кузьминок, средняя цена «квадрата» в новостройке составляет 132 тыс. рублей.
Однако чаще всего разница в расценках на старые хрущевки и новостройки в соседних локациях минимальна. Проще говоря, выиграть на разнице в цене получится далеко не всегда, но и проигрыш не столь вероятен. Скорее всего, большинство квартир окажутся дороже старых не более чем на 10–15%.
В-третьих, вызывают вопросы сроки переезда. Текущая программа сноса пятиэтажек намного масштабнее предыдущей: если в первую волну было снесено около 1700 хрущевок, то сейчас власти намереваются избавиться от 8000 зданий и расселить 1,6 млн человек. Очевидно, что единовременно все эти люди переселены не будут, равно как и альтернативные новостройки для них не построят сразу. Реновация неизбежно будет проходить поэтапно, а это значит, что какие-то пятиэтажки попадут под расселение раньше других.
Более того, если первая волна сноса растянулась на 18 лет, то теперь властям понадобится, по самым оптимистичным оценкам, не менее 25 лет. Это значит, что кто-то получит новую квартиру в ближайшие годы, а другие — на горизонте десятилетия. В связи с этим приобретение хрущевки без четкого понимания сроков ее расселения — крайне опрометчивый поступок. В то же время нужно понимать, что как только станут известны графики переселения, собственники попавших в них пятиэтажек незамедлительно повысят цены, предупреждает Литинецкая.
В-четвертых, не стоит забывать и об общих рисках, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Власти заявляют о том, что помощь частных инвесторов пока не требуется. Однако эксперты отмечают, что программа обойдется, по предварительным оценкам, в 3,5 трлн рублей, тогда как весь годовой бюджет столицы составляет 1,9 трлн рублей.
При этом экономическая ситуация остается непростой. Согласно долгосрочному бюджетному прогнозу Минфина до 2034 года, расходы бюджетной системы в соотношении с ВВП будут уменьшаться в ближайшие 18 лет из-за снижения доходов. В связи с этим высока вероятность, что реновация не будет доведена до конца.
«Если рассматривать приобретение квартиры в хрущевке как инвестицию с целью последующей перепродажи полученной взамен новостройки, то такое вложение весьма сомнительно, — полагает Мария Литинецкая. — Представьте, что вы пришли в банк, где вам предлагают сделать вклад, по которому неизвестны ни доходность, ни срок возврата. Именно таким объектом инвестиций мне представляется квартира в сносимой пятиэтажке. Выгода от разницы в цене между старым и новым объектом будет существенно колебаться в зависимости от конкретной локации, улицы, характеристик самой квартиры. Просчитать это практически невозможно, не имея представления об альтернативном варианте. А узнать о нем можно будет только уже имея в собственности хрущевку».
Если вы намерены приобрести квартиру в сносимой пятиэтажке с расчетом на улучшение собственных жилых условий, то и в этой схеме также еще много неизвестных. Кроме того, уже сейчас ясно, что условия переселения будут намного более жесткими, чем в первую волну сноса. «Для тех, кто располагает достаточным бюджетом для приобретения «однушки» в панельной пятиэтажке (от 4,5 до 7 млн рублей), на мой взгляд, более надежным вариантом станет все-таки квартира на первичном рынке, причем как с точки зрения инвестиций, так и для собственного проживания», — заключила Литинецкая.
На очереди— панельные девятиэтажки
Панельные девятиэтажки могут включить в программу реновации жилья в Москве, сообщается на сайте столичной мэрии. Уточняется, что техническое состояние дома должно быть неудовлетворительным и он должен находиться в границах квартала реновации (то есть рядом с пятиэтажками). Кроме того, жители дома должны предложить включить его в программу реновации и путем голосования собрать большинство голосов «за». «В программу реновации не войдут добротные, комфортные пятиэтажные дома, находящиеся в удовлетворительном состоянии. Проблемы таких домов будут решаться в рамках программы капитального ремонта», — сообщили в мэрии. Также не тронут пятиэтажки, большинство жителей которых выскажутся против сноса их домов.